異常豪雨・震度６地震・逆走台風直撃・通常台風直撃・超特大台風直撃の壊滅的被害を、どうやって経済的にほぼ無傷で耐え抜いたか？

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一切保険をかけず、６０軒もの戸建てで屋根が全部吹き飛ぶなどの甚大な被害を出してしまえば、

 

通常、余程の圧倒的な資産家でない限り、不動産事業は廃業し、会社は倒産、経済的にも破綻してしまいます。

 

 

しかし、私はこの尋常ではない危機を、経済的にはほぼ無傷で乗り切ることができました。

 

 

まだまだ強烈な台風の上陸や直撃が不安視されているので、予断を許さない状況が続いていますが、

 

今のところ、「異常豪雨・震度６地震・逆走台風直撃・通常台風直撃・超特大台風直撃」

 

という、近畿地方では数百年に一度あるかないかの超異常気象を、ボロボロの戸建てなのに保険未加入のまま耐え抜いています。

 

 

もちろん、建物的にはアウト、使用不能になっている物件が多数あります。

 

 

通常であれば、「もう住めない」と判断されます。

 

 

一般の不動産投資家であれば、１００人中１００人、全員が解体を即決せざるを得ないほど、凄まじい被害です。

 

 

建物の被害は甚大ですが、経済的には無傷なのです。

 

 

私自身が全く気付かなかった、不動産事業としての廃墟不動産投資の超強力な防御力を改めて知ることができました。

 

 

普通、このような巨大台風直撃や豪雨による風水害は、保険で補償されます。

 

 

ほとんどのボロ物件投資家は、保険により逆に儲かっています。

 

 

私は保険に入っていなかったため、全て自己負担です。

 

 

そして、屋根が全て吹き飛ばされ、床も天井も雨がそのまま降ってくるような状態となっている家が多数で、

 

相次ぐ災害により職人も資材も深刻に不足する中、

 

応急処置すらままならない状態が続いています。

 

 

また、吹き飛んだ瓦や屋根により、近隣にも激甚たる被害が出ており、クレームや賠償の請求がたくさん寄せられています。

 

 

物件自体の損傷のほか、

新車を含めた隣家の高級車（レクサス、BMW、ベンツなど）の大破、

 

アパートのガラス破損による隣家の住人の怪我、

 

極道関係者の事務所の壁の破損、裁判マニアの隣家の半壊など、

 

周囲の損害も含めるとざっと４５，０００，０００円です。

 

 

法律的には台風直撃という不可抗力による災害なので、こちらに責任はありませんが、

 

近隣との友好関係を最重視するオーナー達の意向により、法律論だけではなかなか話が進展しません。

 

 

また、被災した物件のほとんどが住居としては使い物にならないほど被害を受けており、

 

応急処置のあとは本格的に補修しなければなりません。

 

 

私の取扱物件の被害総額は概ね１８，０００，０００円と推測しています。

 

 

この金額を、私は経済的な損失をほぼゼロで乗り切れることとなりました。

 

 

その手法、すなわち秘術とは、「貯金を使う」です。

 

 

「はぁ？貯金を使うんなら、それは経済的な損失だろうが！」

 

と突っ込まれますね。

 

 

貯金は貯金でも、MONEYではありません。

 

 

私は廃墟不動産投資によって高収入を実現しましたが、

 

収入＝支出という生き方なので、貯蓄はほとんどありません。

 

 

そこで、今回は「信用」という貯金を使ったこととなります。

 

 

当初、あれこれがんばってみたのですが、

 

結局、入居者にもオーナーにも「これはもうお手上げです　直せません」と謝るしかできませんでした。

 

 

保険に入っていないから、多額の費用をかけて屋根を補修できません。

 

 

そもそも、費用をかけようにも、職人も資材も足りません。

 

 

応急処置すらままなりません。

 

 

できることと言えば、「住人の安全のため、避難してもらう」ことのみでした。

 

 

しかし、予想外の反応が私を出迎えてくれました。

 

 

多くの入居者たちは、「困っているのはお互い様です」と私を責めることなく、

 

難局を乗り切るために自ら必死に作業してくれました。

 

 

日当３０，０００円でも４０，０００円でも全く職人は確保できなくなったところ、

 

日当１０，０００円でいろんな物件の応急処置に回ってくれた女性の入居者さんや、

 

「自分の家の屋根は自分で守ります」とナイロン袋をつなぎ合わせて屋根に直接貼り合わせてくれた高齢の入居者さん、

 

「雨漏りしない部屋がまだあるので平気ですよ～！！台所池・廊下川・和室三角州、バンザイ！！」

 

 

と深刻な被災をギャグにして笑い飛ばしてくれる店舗の入居者さんなど、

 

ほぼ全員が私を支えてくれました。

 

 

そして、オーナー達も保険に入っていないことの責任を感じてくれていて、

 

少しばかり工事代を出してくれたり、

 

そもそも本工事代の全て（３５０万とか４００万）を準備してくれていたり、

 

しばらく支払い家賃を無しにしてくれたり、

 

物件の所有権自体を譲ってくれることとなったり（物件無料ゲット）、

 

様々な形で協力していただいています。

 

 

また、各方面から屋根のボランティアにも来ていただき、

 

けが人が出たので受け入れはすぐ中止しましたが、大いに助けていただきました。

 

 

つまり、どういう手段で乗り切ったかと言うと、

 

「関係者全てからの善意」です。

 

 

私自身では全く打つ手がない状況に追い込まれましたが、

 

あちこちから善意が集結して、損失をカバーできそうなのです。

 

 

古い表現ですが、元気玉のような世界です。

 

 

そして、各方面から援助を受けたところ、

 

最終的な経済的な損失は50万前後となります。

 

 

応急処置による工事代や、毎月の家賃差額の消失です。

 

 

被害のひどい物件は、しばらく、オーナーへの支払いはゼロとなりますが、入居者からの家賃もゼロとなるため、

 

毎月の家賃利益だけが減ります。

 

 

合計して50万前後の損失です。

 

 

しかしながら、さらに救済の手が現れ、知り合いのある億万長者の人（全くの無名な方）から、

 

「かなり損してるんじゃないですか？１０００万以内なら寄付しますよ」

 

とメッセージをいただきました。

 

 

約50万損しているので、50万をもらえば良かったのですが、

 

「人に頼って全く損しないのはちょっとどうなのか？」と思い、

 

40万だけ受け取ることとしました。

 

 

このような経緯を経て、結局は経済的にほぼ無傷で耐え抜いたこととなります。

 

 

依然として、大声での恐喝やサイコパス的な賠償請求を吹っかけてくる極道や裁判マニアの隣家があるのですが、完全に素無視しています。

 

 

お互いが被災者なので、台風被害を隣の住宅のせいにするのはおかしいですね。

 

 

また、今回採用した新たな手法は、減築です。

 

 

この減築によって乗り切った物件も6軒あります。

 

 

これは、大きな家でのみ使える手法です。

 

 

例えば、７LDKで一人暮らしされているようなお屋敷物件では、

 

いつも使っている空間は、自分の部屋と寝室とキッチンとトイレ・風呂ぐらいというケースが多いです。

 

 

つまり、ほとんど使っていない部屋が２～３室はあります。

 

 

そうした部屋が雨漏りした場合、もう直さずに放置するという方法です。

 

 

賃貸契約の面積の範囲から切り離します。

 

 

具体的には、

 

７LDK・９０平米・７４，０００円　→　３LDK・５０平米・５０，０００円

 

と改定します。

 

 

オーナーから借りている金額も同じ分だけ下げてもらえば、家賃差額は維持しつつ、

 

工事代もゼロで済みます。

 

 

実際に何か工事するわけではなく、物件内に立ち入り禁止区域を設けるというイメージです。

 

 

切り離した部屋は、雨漏りしたまま放置するというわけです。

 

 

この減築という私が考案した手法も、今回の災害でフル活用しました。

 

 

廃墟不動産投資という手法は、廃墟不動産投資を実践する人よりも、

 

オーナーや入居者に明らかに大きなメリットがあるので、

 

いざという場合にあれこれ助けてもらえる可能性が高いということが判明しました。

 

 

保険を一切かけていなかったのは不動産投資家として致命的なミスなのですが、

 

そもそも廃墟不動産投資の通常の活動が、各取引先から信用をどんどん蓄えているという、

 

保険と同じような大きな効果を持っていました。

 

 

廃墟不動産投資を手がける人には、このことをぜひ覚えていただきたいです。

 

 

これは廃墟不動産投資の創始者である私も想定していなかったことです。

 

 

今回のように、漫画のごとく現実離れしたしぶとい私でも、

 

さすがに次の災害が来ると完全にノックアウトされることでしょう。

 

 

復旧工事ではけが人が連続し、

 

本職人の不足もさらに極まっており、応急処置だけでも全部完成するのはあと１～２ヶ月かかります。

 

 

今、この記事で「乗り切りました」と言っている私ですが、

 

次の災害が来ればもはや耐えられないかもしれません。

 

 

さらに巨大な台風が来るときは、雨漏り屋敷に残っている入居者たちには強制的に避難してもらい、

 

ボロ屋敷は突風による不可抗力の崩壊に任せることとなります。

 

 

逆に、もし次の大きな災害が来なければ、

 

６０軒も保険無しで激しく被災したのに１円も損しなかった、という伝説が一つ増えることとなります。

 

 

私の予測では、数ヶ月以内に次の大きな災害が来る確率は５５％で、来ない確率は４５％です。

 

 

この数ヶ月で、私の持っている運が試されると思っています。

 

 

（written by 廃墟不動産投資家）

 

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