不動産投資の最もクレバーな出口戦略とは?


 



 

不動産投資で最もお得な入口戦略、つまり購入方法は「物件無料ゲット」でしょう。

 

 

リフォームすればある程度価値の出る不動産を、ボロボロのまま無料でゲットするのです。

 

 

そして、出口戦略、つまり売却については、10年後、入居者にプレゼントするという方法が最もお勧めできます。

 

 

無料ゲットできるボロい物件は、ぶっちゃけ、人間に例えると65歳や70歳の人です。

 

 

10年後、今と変わらずにすごく元気でいるのは厳しい感じです。

 

 

70歳の人でも、いまピンピンしているかもしれないですが、10年後は亡くなっていたり、寝たきりになってしまったりします。

 

 

物件もだいたい同じです。

 

 

例えば、ボロい築50年の物件が10年経つと、今までは全く問題無かったのに、いろんなところがダメになります。

 

 

急に水道管が使えなくなったとか、なぜか電気が点かなくなったとか、たくさん出てきます。

 

 

なので、ずっと持ち続けることはリスクがあります。

 

 

10年後…、そもそも2018年にタダで手に入れたものを、2028年に数百万円で売れるということはまず考えられません。

 

 

もう売れないですよね。

 

 

10年も経つとさらに圧倒的な空き家過剰時代になっているので、もしかしたら、もらう人もいなくなるかもしれません。


 

売れるどころか、もらってくれる人もどんどん減っていきます。

 

 

そういうところまで含めて出口を考えます。

 

 

まず、入居者を募集する際に、月3万円などの低家賃に設定します。

 

 

地方自治体の空き家のプレゼントみたいな企画は、現在でもたまに見かけます。

 

 

「10年住んだら、無料で差し上げます」というもので、それにちょっと似ています。

 

 

そもそも10年後は物件がどうなっているかわからないから、入居者にプレゼントしてしまうのです。

 

 

なぜ10年後かというと、10年住み続けたら無料でプレゼントすることを約束すると、そこに魅力を感じる人は、自分の家のように10年住むわけです。

 

 

普通は、入居者を募集したら、1年で出てしまうかもしれないし、3~4年は住んでくれたけど、急に退去されたという事例はよくあります。

 

 

ボロ家で3年で出られると後が結構きついです。

 

 

10年後プレゼント企画は、廃墟不動産投資のように、どんどん物件が良くなっていくケースが増えます。

 

 

通常、超ボロボロの物件を貸そうとする場合、選んでもらうためにまずは直します。

 

 

クロスなどもちゃんと張り替え、畳も新しく変えます。

 

 

しかし、3~4年で退去された場合、だいだいボロくなっています。

 

 

キレイに使ってもらった場合でも、普通に生活しているだけで壁は汚れますし、何となく全体がボロくなります。

 

 

明らかに、床に穴をあけて放置していたような場合は敷金から引けますが、普通に使っていて畳や壁が古くなった場合は、敷金からは差し引けません。

 

 

正常に使っていてボロくなった部分は入居者に請求できないので、敷金は返さないといけません。

 

 

でも次に募集するときには、やはり何となく汚いので、すごく汚くても、ちょっと汚くても、やはり替えないといけないことが多いです。

 

 

また一から全部、畳とかクロスを張り替えする必要が生じます。

 

 

これが、世の中の不動産投資家が困っている原状回復のコストです。

 

 

とにかく貸主としては、長く住んでもらいたいわけです。

 

 

つまり、5年後や15年後でもいいですが、10年後に物件をプレゼントするというのは、短期での退去を防ぐ目的もあるわけです。(written by 廃墟不動産投資家


 

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