「ボロ屋」不動産投資の、最もクレバーな出口戦略とは？
リフォームすればある程度価値の出る不動産を、ボロボロのまま無料でゲットするのです。
そして、出口戦略、つまり売却については、１０年後、入居者にプレゼントするという方法が最もお勧めできます。
なぜ入居者に物件をプレゼントするのか？
無料ゲットできるボロい物件は、ぶっちゃけ、人間に例えると６５歳や７０歳の人です。
１０年後、今と変わらずにすごく元気でいるのは厳しい感じです。
７０歳の人でも、いまピンピンしているかもしれないですが、１０年後は亡くなっていたり、寝たきりになってしまったりします。
物件もだいたい同じです。
5０年のボロ物件が１０年経つと…
例えば、ボロい築５０年の物件が１０年経つと、今までは全く問題無かったのに、いろんなところがダメになります。
急に水道管が使えなくなったとか、なぜか電気が点かなくなったとか、たくさん出てきます。
なので、
ずっと持ち続けることは
リスクがあります。
１０年後…、そもそも２０１８年にタダで手に入れたものを、２０２８年に数百万円で売れるということはまず考えられません。
もう売れないですよね。
１０年も経つとさらに圧倒的な空き家過剰時代になっているので、もしかしたら、もらう人もいなくなるかもしれません。
売れるどころか、もらってくれる人もどんどん減っていきます。
そういうところまで含めて出口を考えます。
まず、入居者を募集する際に、月３万円などの低家賃に設定します。
地方自治体の空き家のプレゼントみたいな企画は、現在でもたまに見かけます。
「１０年住んだら、無料で差し上げます」というもので、それにちょっと似ています。
そもそも１０年後は物件がどうなっているかわからないから、入居者にプレゼントしてしまうのです。
なぜ１０年後かというと、１０年住み続けたら無料でプレゼントすることを約束すると、
そこに魅力を感じる人は、
自分の家のように１０年住むわけです。
普通は、入居者を募集したら、１年で出てしまうかもしれないし、３～４年は住んでくれたけど、急に退去されたという事例はよくあります。
ボロ家で３年で出られると後が結構きついです。
１０年後プレゼント企画は、廃墟不動産投資のように、どんどん物件が良くなっていくケースが増えます。
ボロ屋のリフォーム
通常、超ボロボロの物件を貸そうとする場合、選んでもらうためにまずは直します。
クロスなどもちゃんと張り替え、畳も新しく変えます。
しかし、３～４年で退去された場合、だいだいボロくなっています。
キレイに使ってもらった場合でも、普通に生活しているだけで壁は汚れますし、何となく全体がボロくなります。
明らかに、床に穴をあけて放置していたような場合は敷金から引けますが、普通に使っていて畳や壁が古くなった場合は、敷金からは差し引けません。
正常に使っていてボロくなった部分は入居者に請求できないので、敷金は返さないといけません。
でも次に募集するときには、やはり何となく汚いので、すごく汚くても、ちょっと汚くても、やはり替えないといけないことが多いです。
また一から全部、畳とかクロスを張り替えする必要が生じます。
これが、世の中の不動産投資家が困っている原状回復のコストです。
とにかく貸主としては、長く住んでもらいたいわけです。
つまり、５年後や１５年後でもいいですが、１０年後に物件をプレゼントするというのは、短期での退去を防ぐ目的もあるわけです。（written by 廃墟不動産投資家）
廃墟不動産投資チャンネル
Facebook 友達の募集を開始します
廃墟不動産投資がなかなかうまくいかない。。
ちゃんとしている卒業生さんのコンサルコンサル代は３６５日でわずか12万
廃墟不動産投資に融資を組み合わせ、豊富な経験と知識、そしてオリジナルの私を遥かに凌駕する膨大な資料を用いながら超丁寧な指導
一般の不動産投資も教えられます
コンサルは、廃墟不動産投資家がバックアップしています
コンサルの詳細
☆実績（毎月２万以上の副収入を獲得した人の割合）・・・４３人中３０人 ※廃墟不動産投資家コンサル（DVD購入者限定）は３８人中２３人
1000万円のリフォーム代を100万円にする男 ↓↓
物件をマイナス円ゲットする達人 ↓ ↓
