深刻な人手不足社会を見据えた、理想的な不動産ビジネスとは？
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人口が増えていないにも関わらず、
新築の工事は相変わらず各地の津々浦々で続々と計画されています。
しかし、なかなか業者の手が空かず、ずっと空き地のままになっていることが多いです。
新築でなくても、通常のリフォームが始まらないことも頻繁に見聞きします。
公共工事もストップし、看板が年中掲示されたままになっています。
建設界隈だけでなく、
とにかくどの業界も人が確保できず、
人手不足がどんどん深刻になっています。
現代において、企業のコールセンターがつながらないことはごく普通です。
飲食店では、厨房をのぞいても誰もスタッフがおらず、
レジでお金を支払えず困っている人をよく見かけます。
介護施設で新規に就職する若い人はすでに神のような存在です。
今年の酷暑の夏に、なかなかエアコンが取り付けできないことは生死に関わる大問題となりました。
正直なところ、悪徳業者や手抜き職人でも企業や個人のお客を問わず引っ張りだこです。
低賃金に悩むサラリーマンの人は、
未経験でも気にせずに職人になってしまえば、
週休4日で現在の収入ぐらいなら軽く稼げるはずなので、
早めに転職することをお勧めします。
このような、社会の基礎を揺るがす異常な人手不足は、
外国人労働者の受け入れにより幾分緩和する見込みですが、
これからますます強まる人口減少圧力に抗いきれるかどうかは微妙です。
政府の思惑が外れてそんなに外国から労働者が大挙せず、
引退した高齢者や専業主婦の労働参加が飽和してしまい、
消費税増税後も意外と景気が底固く推移した場合、
人手不足はさらに深刻化し、さらに世の中の人的サービスが回らなくなってしまいます。
職人が確保できない事態は著しくひどくなっていくでしょう。
災害が起きれば、応急処置すら回れない現象がごく当たり前になってきます。
富豪が金の力を使っても、日本人は真面目なので先約を重視し、
とっさに必要になった工事には余程の特殊事情でない限り、誰にも来てもらえなくなります。
新規の工事着工など夢のまた夢になるかもしれません。
ボロ系の不動産投資家としてはDIYの比率を高めるしかありませんが、
現場作業が好きではない限り、
ずっと旅して働かず自由な暮らしを送る難易度が高まってしまいます。
そこで、これからの社会における不動産ビジネスで私が提案したいのは、
「直さない技術」と、「直させられない技術」です。
「直さない技術」とはすなわち、物件を貸すときのちょっとしたアイデアです。
私の廃墟不動産投資のように、
ボロ屋のリフォームは、
汚い床にはカーペットを敷き、ボロボロの壁は布で隠すといった、
掃除のおばちゃんにでも頼めるレベルの作業に限定します。
そして、用途としてはペット部屋、倉庫、DIY専用物件としてPRします。
「直させられない技術」とは、貸した後に入居者からあちこち直すことを頼まれないシステムのことを指します。
つまり、「床が抜けたから何とかしてほしい」「水道が使えません 直してください」と言われないようにするということです。
具体的には、まず契約で「どのような補修も受け付けない」ことを明記し、「雨漏り特約」として、雨漏りした場合は家賃１ヶ月無料などと金銭で対応します。
ちなみに、雨漏り特約の原資は保険を使います。
そして、「直さない技術」と、「直させられない技術」という一般常識を極度に逸脱したルールを支えるのは、圧倒的な家賃の安さです。
多くの人はそのような物件に見向きもしないはずですが、
一部の入居者は、あまりにもの安さに居住を選択する可能性があります。
また、そもそもDIYが好きな人なら選ばれるためのハードルは下がります。
そのような超激安での家賃を実現するには、
圧倒的に安い仕入れが不可欠です。
しかも、鬼安で貸しているにも関わらず高利回りを叩き出す仕入れです。
具体的には、１０００万以下の物件は基本的に無料で仕入れるぐらいのマインドチェンジが求められます。
ボロ屋の存在自体に困っているオーナーは結構多いです。
ボロ屋を資産のようにありがたがるのはボロ屋不動産投資家だけです。
ボロ空き家のオーナーは、ボロ屋をまさに糞尿のように思っているので、
無料で仕入れることは普通に可能です。
廃墟不動産投資であればほとんどタダで借りるわけです。
狂ったような人手不足社会においても、
入居者のために家をきれいに直してあげたいと望むのなら、
24時間万全対応の代わりに
お風呂４，０００，０００円とかトイレ２，５００，０００円などの超絶高い工務店に毎度依頼せざるを得ない羽目となるかもしれません。
（written by 廃墟不動産投資家）
