不動産投資で「安定して」利益を出し続ける方法
私はいつも、徹底して明朗会計を貫いています。
不動産業界では正直過ぎて異常者だと思います。
通常、賃貸では、ありとあらゆる名目で入居者から契約時にお金を取ります。
いくら店頭に「初期費用は何と家賃５万円と礼金５万円のみ！！」と記していても、
いざ契約時には、
初月分家賃５０，０００円
翌月分家賃５０，０００円
礼金５０，０００円
保証会社保証料２０，０００円
仲介手数料２５，０００円
鍵交換費用１８，０００円
室内清掃費用３０，０００円
管理会社手数料１０，０００円
契約書作成費５，０００円
抗菌施工費１８，０００円
あんしん何とかサポートプラン２５，０００円
損害保険１０，０００円
火災保険８，０００円
保険会社契約調整手数料３，０００円
上記合計の消費税２５，７６０円
合計３４７，７６０円
別途案内交通費２，０００円
総合計３４９，７６０円
みたいなこととなります。
私は、「初期費用は家賃１ヶ月分のみ！」と記した場合、
気が狂ったように愚直に、本当に家賃１ヶ月分のみしか請求しません。
また、どんな地主や大家さんや不動産投資家でも絶対に入居者に請求している、
火災保険料や保証会社の保証料すら、初期費用に込みにしています。
契約のときに、
「あ、そうそう、水道代も込にしていますよ」
と思い出して伝えることもあります。
なぜ、後で項目を追加して、お金を取らないのか？
なぜ、他の一般の業者と同じように「初期費用は１０万円」と客を釣って、
契約時の請求書には３５０，０００円などと記載すればところ、
バカ正直に「初期費用は５万円」と書いて本当に契約時に５万円しか受け取らないかというと、
やはり入居者には圧倒的にお得に住んでほしいという思いと、
自分が入居者の立場であった場合、後出しであれこれいろんな費用を乗せられるのは気分がとても悪いからです。
ただ、賃貸の一般常識では「初期費用は５万円」と書いていても、誰もそれを真に受けないので、
問い合わせしてくる人は、
「初期費用は５万円と記載がありますが、実際の初期費用はいくらですか？」
賃貸の営業マンも、
「初期費用は５万円と記載があるので、残りの、礼金や保証料や鍵交換費用や室内清掃費用や契約書作成費や火災保険や各種手数料はいくらぐらいにしときましょうか？」
などと、尋ねてきます。
「初期費用は５万円と記載があるので、契約時に必要な費用は５万円ですね」
と文面をそのまま受け取ってくれる人はほぼ皆無です。
安過ぎて疑われ必死で説明する私
そのため、契約時に本当に最初の月の家賃しか受け取らないことを伝えると、
事故物件とか何らかの特殊事情があると疑われてしまうことも多く、
そうではないことを必死で説明するのに労力を割いてしまっているケースが多いです。
先日も、しっかり改装すれば一部屋あたり一泊２万は取れる京都の中心地の町家を３軒まとめて5.9万で貸しました。
しかも１ヶ月のフリーレント付きで、敷金・礼金・火災保険・水道代・保証料も全て無料で、初期費用は5.9万のみです。
仮にゲストハウスを運営したとして、１部屋あたり月２０泊の計算で４０万×３室で１２０万の売上となります。
私から5.9万で借りて、月に１，２００，０００円を稼ぐことができるので、
どんなに下手くそでめちゃくちゃな運営でも決して損はしないはずです。
ちょっと賢い入居者には、「こんなに安く貸して、商売下手な大家だな」と思われています。
しかしながら、実は私はそんなにハチャメチャな家賃で貸しても、十分利益を出しています。
なぜそこまで尋常ではなく安くできるのでしょうか？
激安で貸しても利益があるワケ
答えは明快で、
単に仕入れが狂ったように安いからです。
物件の家賃は私が自由に決めることができ、オーナーと折半するので、
本来は２００，０００円ぐらいの相場のエリアで、8万で物件を貸してしまっても、
私には毎月4万が入ってきて、全然損していないのです。
一般の不動産投資家の場合、通常は２００，０００円の家賃が取れる物件を10万で貸してしまったら、かなり損するはずです。
銀行への返済額を大きく下回るからです。
しかし私はそもそも物件を買っていないので、どんなに激安で物件を貸したとしても、それなりに利益が出ているのです。
ただ、あまりにも安く貸し過ぎていることは、私の賃貸経営の良いところでもあり悪いところでもあります。
時々、初期費用はダブルブッキングになります。
借り手が多くてダブルブッキング
内覧者が気に入れば振込先を案内しますが、その数時間後に別の内覧者が私の事務所に押しかけて現金払いした場合、
振込した人と現金払いした人のどちらを優先すべきか困ることもあります。
他とは比較できない賃料設定のため、仮に比較されれば、ものすごく驚かれます。
もっと「ちょうど適切な家賃」に調整できれば倍ぐらい稼げることは事実です。
私は、入居者をお客様として腰を低くして丁重にもてなすのが苦手です。
ものすごく適当に、かなりラフに普段のまま、人によっては邪険に感じるぐらいの態度でいい加減に接客します。
それはなぜでしょうか？
やはり全く比較できないレベルで激安なので、それでも相手の満足度に影響しないからです。
以前、名古屋のカツ丼屋か何かで、まあまあうまくて、とてつもなく安い店がありました。
かつ丼大盛190円みたいな金額でした。
でも、狭すぎるカウンターで店長らしきばあさんが流れ作業でポンポン丼ぶりを出してきて、
友人と雑談しながら食べてたら、
「しゃべってないでさっさと食いなよ、次が待ってんだから！」
とせかしてきました。
店の回転率しか考えていない言葉なのですが、
提供されている商品に対してあまりに安過ぎる、ほぼ無料と言える金額なので、
「はい、わっかりました！」とガツガツかつ丼をかき込みました。
その店と同じ発想です。
そもそも、商売は
上質なものを高い価格で売るほうが儲かりますが、
「超絶鬼安」で仕入れ「鬼安」で売ることでも、
大儲けではないものの、非常に安定して利益が出続けます。
どちらを選ぶかは自由です。
中途半端なのが一番良くないのではないかと思います。
「普通よりちょい高め」で仕入れて、「普通」ぐらいで売ってる人が多数です。
そんなのじゃ売れないし、売れても儲かりません。
「超絶鬼安」で仕入れ「鬼安」で売るか、
「鬼高」で仕入れ「超絶鬼高」で売るかですね。（written by 廃墟不動産投資家）
「直さない技術」と「直させられない技術」深刻な人手不足社会を見据えた、理想的な不動産ビジネスとは？
