【築古物件投資】人間と建物(ボロ屋) 寿命はよく似ている ※物件無料ゲット
よく、ボロ屋を扱う際には、
「シロアリは大丈夫ですか？」と尋ねられます。
家と建物は同じようなもので、築年数が経っていれば、多かれ少なかれシロアリは存在します。
高齢者がどんなに健康でも、腰とか内臓に少し問題を抱えているのと同じ理屈です。
当然ながら、新築は美しく丈夫で、築古の家は汚れていてボロボロになります。
人間を含め、基本的に生き物と同じ原理です。
もちろん、80歳で元気だったり、65歳でヨボヨボだったりと、人間でもかなり個人差があります。
また、人間と違って家は築200年、300年など立派に建てられているものも存在しますし、
伝統を守る匠のような職人が作った日本屋敷と、30年ほどクレームが来なければそれで構わないと考える工務店の家とは、
建物がどれぐらい使えるかは大きく異なります。
例外を除き、たいていの家は、ボロボロながらも細かく補修していけば80年ぐらい住めます。
やはり人間の寿命に似ています。
ただ、運悪く早期にボロボロになって使い物にならなくなった場合、仕方なく出口戦略を考えます。
ここでは、自分の持ち家ではなく、廃墟不動産投資で物件を貸し出す際の考えを述べます。
まず、補修費用を100万と想定し、好立地とか好条件（都内や大きな駅のすぐ近くで、激安で借りられている場合）を除き、
100万かけることは廃墟不動産投資のビジネスにとって「死」と仮定します。
仮に、水道管や排水管が全体的に腐食してしまった場合を想定します。
１つ１つ直しても改善しないとき、さすがに総取り替えとなりますが、普通に見積もると100万ぐらいかかります。
その場合、家賃を下げて、直さずに放置します。
水道が漏れ続けて入居者が支払う料金が高くなるなら、その分も補填します。
家が漏水に耐えられなくなったら居住は諦めてもらいます。
その次は、風呂や台所を使わない用途に転用します。
事務所や倉庫などなら、ほとんど水道は使わないのでさほど問題なく貸せます。
そして、柱に軽くタックルしてみて、家全体がぐらつくような気配を感じたら、
もう危ないので貸すのは断念します。
残念ながら、空き家のオーナーには、「ボロ屋付きの土地」として売ってもらうか、
そうした取引が苦手でどうしても困っているなら、無料でもらってあげるという方法も考えられます。
先日、私の２冊目の書籍 不動産投資の常識を極度に打ち破る！ 物件無料ゲット法 が投資・金融・会社経営 不動産投資で一瞬だけベストセラー１位となりました
かなり小さな分野なのであまり意味はありませんが、上位のジャンルである投資・金融・会社経営で４位まで上昇しました
何かで取り上げられたことによるものなので、残念ながら今は順位は下がっていると思います
そうして無償で取得したら、「補修特約」を付けて売却します。
直してから売るのは、売れなかった場合に無駄な投資となるのでリスクです。
売れたら引き渡しまでに必ず直すという特約を付けておくと安心です。
補修費用より売値を高くしておきます。
もう直せないほどボロボロな場合、「解体特約(更地)」を付けて売却します。
解体してから売るのは、売れなかった場合に無駄な投資となるのでリスクです。
売れたら引き渡しまでに必ず解体するという特約を付けておくと安心です。
解体費用より売値を高くしておきます。
売り出す前に、隣人や意欲ある投資家に無料であげる（逆物件無料ゲット）という方法もあります。
その他の方法としては、年間数万円程度の固定資産税分の賃料で、
家を直したい人に激安で使ってもらうのがベストです。
ものすごく費用をかけて家を直したい人も中には存在します。
家は増え続け、人口は加速して減っていき、民泊や観光のバブルも消え失せ、
テレワークでオフィス需要も激減していくので、ますます不動産の供給は過剰となります。
これからは、物件は無料またはマイナスで仕入れるか、廃墟不動産投資でしばらくの間だけ運用するか、
という発想がますます必要となってきます。
また、政府はいくらでも人々へお金を配れることに気付いてしまったので、
経済的な面だけで言うと、補助金や助成金ばかり取り続けるような自営業者となることもお勧めです。
私の造語では「生活保護的経営」と言いますが、協力金や給付金だけで運営している飲食店も多いので、
政府から助成されるために本業を営む、という考えも今後は少しずつ増えてくるかもしれません。
ちなみに、私の哲学的持論では、幸せは見事なほど全く金では買えないので、
手取り年収1000～2000万程度であくせく稼ぐことは卒業し、
自分の好きなライフスタイルやこだわりの実現など、生きている間に達成したいことに注力するようお勧めしています。（written by 廃墟不動産投資家）
