家賃の回収における精神論について
保証会社の審査に通らないような入居者の家賃の回収は、
悪質な多重債務者や精神障害者を除いて、意外と簡単です。
保証会社を入れて無駄に利回りを低くする不動産投資家がほとんどですが、
そもそも審査に通る人なら滞納しませんし、
もし滞納しても勤務先や親がしっかりしているのですぐ回収できます。
つまり、保証会社への加入はそもそも無意味であり、必要性と矛盾しています。
一般的な大家さんのように、
賃貸会社と管理会社と保証会社を入居者との間に挟んで入居審査を極度に厳しくする必要なんて、実はありません。
保証会社の審査に落ちるような入居者の家賃を回収するには、
・１日でも遅れたらすぐに督促
・督促して支払わなければすぐに保証人に連絡
・それでも支払わなければノイローゼゲーム(延々と電話、訪問、郵便、内容証明)に突入
これで大丈夫です。
しかし、やはりそれでも「ないものはない」と言って払わない人も出てきます。
そうしたことを心配する前に、ビジネスでの合理性を度外視する強い姿勢と精神が求められます。
例えば、2万円を回収するために、関東から九州に取り立てに行く必要がある場合、普通は諦めるものです。
新幹線や飛行機の交通費のほうが高くつくからです。
「それは合理的じゃない」「諦めた方がマイナスが少ない」
と考えるのは賢明で常識的なようで、
長期的に見ると「負け癖」「逃げられ癖」「踏み倒され癖」が根付いてしまう、
お勧めできない、損する考え方です。
「損得関係なく取りに行く、いくらマイナスになろうが苦労しようが滞納された分は必ず回収する」
そういう非合理・不経済な行動を続けていると、「絶対に家賃を滞納されない自信とオーラ」が発生し、
今後、いくら貸し出し軒数が増えても、期日内に回収できるようになっていきます。
債務者への具体的な取り立てノウハウやトークスキルなどは存在しますが、そうしたテクニックに走る前に、
滞納された家賃や、部屋を糞尿まみれにして夜逃げした入居者への原状回復の工事代、頼まれて貸し付けた貸金の督促などにおいて、
「メンツと生涯をかけて確実に回収する」というメンタルが決定的に必要です。
滞納家賃より交通費のほうが高いからスルーするビジネス習慣や、
嘘や詐欺や踏み倒しの常習犯に対して弁護士へ相談することしか思い付かないような平和ボケした弱腰体質を抱えている人は、
おとなしい善人には定価のお金を取る代わり、声の大きい悪人に対して無償でせっせと奉仕してしまっている、ということに気付いてほしいです。（written by 廃墟不動産投資家）
