長期的には、普通の不動産投資はしっかりオワコン　前編

 

 

長期的には、普通の不動産投資は終わっているということを、以前の動画でも話しました。

 

 

よろしければ、音声だけで構いませんので再生してみてください。

 

 

動画自体は観る必要がないです。

 

 

「お前なんて見たくなくて、お前の言ってることだけ聞きたい」

 

という方がおられるので そこはあえて言及しておきます。

 

 

話を戻しまして、この難解なブログを読める方ならご存じの通り、

 

日本の人口の減り具合が著しく、今は1年で約８０万人です。

 

 

外国人を合わせると少しましで、約６０万人です。

 

 

今後、毎年、加速度を上げて、減り幅が増えていきます。

 

 

つまり、80万→82万→85万→90万→99万→115万といった具合です。

 

 

国内では均一に減るのではなく、東京など大都会は微減か一部では増加し、

田舎であればあるほど激しく減ります。

 

 

秋田県は毎年2%近く減っていきます。

 

 

単純に、50年後には誰もいなくなる計算です。

 

 

普通の不動産投資家さんのように、寂れた地方の古い家を数百万出して買うなどあり得ないですし、

 

収益物件で利回りが20%や30%であっても割高です。

 

 

例えば、利回り20%でも、5年間入居者が退去しないとは限りません。

 

 

無事に住み続けてもらったとしても、退去の後、誰かが入る保証はありません。

 

 

むしろ、5年も経過すると、入居者募集は今よりもっと難しくなり、

ずっと空き家になってしまう確率が非常に高いです。

 

 

購入した金額では全然売れません。

 

 

また、いろんなところ、例えば給湯器とか屋根とかが壊れてしまう可能性も高いです。

 

 

私の開発した各種の裏技的手法だと、300万の屋根補修代が3万とか、

 

お風呂とかトイレのリフォームが数万円とか、

 

　以前は30万の入会金が必要だった私・ 廃墟不動産投資家のスクールが、

　月額2万ちょっとのサブスクで受講出来ることになりました

 

工夫やアイディアとかとんちで、何とかなります。

 

 

ただし、やはりそれは高級なリフォームではないので、貸し出すときの家賃が安く限定されます。

 

 

廃墟不動産投資はサブリースとは異なり、空室リスクを排除していますが、

 

私の従来の方法のように、簡易的なリフォームで20～30万かけて、

 

オーナーから2万で借りて4万で貸すのは、少しだけリスクが上がっています。

 

 

貸せない場合、20～30万が回収できないからです。

 

 

一番賢い方法は、入居が決まってから慌てて直すことです。

 

 

ボロ空き家を内覧してもらうとき、掃除しておらず、残された家財やゴミだらけの状態では、

 

見てもらってもなかなか、居住を決めてもらうのは難しいです。

 

 

それでも、リスクを減らすために汚いまま募集し、

　　

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入居が決まったら一気にゴミを処分し掃除する手法だと、

 

完全なノーリスクです。

 

 

成約率は下がりますが、ノーリスクにこだわる人にはお勧めできます。

 

 

物件無料ゲットも、結局は誰も住む人や買う人が見つからず、

 

ずっと固定資産税だけかかることが多いです。

 

 

入居者を募集するためにリフォームしても、

 

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やはりずっと見つからないかもしれないので、若干のリスクがあります。

 

 

物件はマイナス価格でゲットして初めて、ノーリスクを実現できます。

 

 

リスクを極端に減らした私の 廃墟不動産投資や物件無料ゲットでもいろいろと工夫が必要となるぐらいなので、

 

普通の不動産投資は、日本の人口動態を見渡すと、長期的には将来性がほぼ皆無です。後編へ続く（written by 廃墟不動産投資家）