人口減少と空き家激増と不動産投資に関する論文 第４回（全５回）

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前回、人口の減少による賃貸経営の悪化は、訪日外国人観光客によって十分解消される、という記事を書いた。

 

 

しかし、あくまで予測なので、

 

「予測が低いほうに外れたら、どうするの？」

 

という懸念を持つ方もおられるだろう。

 

 

そもそもの話で、賃貸経営が今後も、楽勝状態を継続する理由がある。

 

 

現在は、「貸したい人10人　借りたい人10人」だ。

 

 

これがもし、物件が２０％増え、人口が２０％減ってしまった場合、

 

「貸したい人12人　借りたい人8人」となり、入居者を獲得するのに１．５倍の競争率となってしまう。

 

 

しかし、そんな場合でも、実質は

 

「貸したい人12人　借りたい人8人」　→　「貸したい人4人　借りたい人8人」

 

で楽勝状態が継続するのだ。

 

 

それはどういうことかと言うと、

 

そもそも、「貸したい人」のうち、３分の２ぐらいは地主系・旧来型大家であるのが理由だ。

 

 

これらの方々は、賃貸収入よりも相続税の節税に興味があり、

 

トラブルをとても嫌う。

 

 

変な入居者を入れるぐらいなら、空室を「維持」したいのだ。

 

 

空室率を「高めれば」、相続税の評価が下がる云々と言って、

 

あまり貸そうとしない。

 

 

また、入居希望者が地主系・旧来型大家の物件を借りようとしても、

 

「賃貸会社」「保証会社」という２つの大きな壁を突破せねばならない。

 

 

煩雑な書類、あれこれ請求される諸費用、そして、無職・貯金なし・保証人無しだと審査が通らないシステム、、

 

 

最も厳しい審査では、入居するのに「上場企業の正社員　しかも保証人たる親も現役の上場企業の正社員」でないとダメだったりする。

 

 

だから、現在より人口が減って、新築がどんどん供給されたとしても、

 

そもそも賃貸経営はずっと楽勝なままだ。

我々、「不動産投資家」は、世の中に存在するビジネスのうち、

 

最も儲かりやすい、楽勝なフィールドで活動しているのだ。

 

 

だから、何も知らない私ですらメチャクチャ稼げるのだ。

 

 

さらに、あるデータによると、「現在より人口は今後どんどん増えていく」という見方が可能だ。

 

 

しかも、勢いを強めて増えていく。

 

 

これはすごいことだ。

 

 

「人口減少」＝「入居者減少」じゃない。

 

 

「人口は減るのに、入居者は増えていく」という、奇妙な現象が今まさに起こっている。

 

 

続きは第５回で！！