特に賃貸募集について、人々の固定観念がすごい
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人々の固定観念はすさまじいです。
例えば、工事現場で一人で作業している職人さんがなぜか、
12時ちょうどになったらランチとか弁当買い出しに出かけます。
そして、行列とか席待ちなどで無駄な時間を費やします。
会社の規則で「お昼休憩は１２～１３時」と決まっていたら仕方ない面もありますが、
全く自由にランチタイムを決められる人でも、
わざわざ最も混む時間帯の１２～１３時に定食屋へ向かいます。
京都大学出身者を「わぁ、賢いですね～、すごいですね～」と感嘆する人がほとんどです。
賢い人や優秀な人も多いですが、全然そうじゃない人もいます。
黒人を見かけて「視力が５．０あるんでしょ？走るのはチーターぐらい早いんでしょ？」と言っているのと同じです。
老人を見かけて、「毎日、お孫さんが集まってこられ、のんびり囲碁と盆栽で楽しそうですね」と言っているのと同じです。
こうした例は枚挙にいとまがありません。
つまり、多くの人は固定観念にがんじがらめになって物事を捉えています。
そして、不動産投資や賃貸経営における固定観念で、最も強烈で誰もが凝り固まっているものは、入居者募集です。
本当に９９．９％ぐらいの人が、
「入居者を募集するには、賃貸不動産屋さんへお願いしなければならない」
と激しく強くすさまじく、猛烈に頑固に揺るぎなく、絶対的に全く疑念の余地もなく、
思い込んでいます。
多くの人は、不動産投資を始める際、
「ボロ屋投資か新築か、地方か都内か、戸建てかアパートかマンションか、大衆向けか高級物件か」
など、あれこれ選択肢を持って物件の仕入れを考えます。
しかし、入居者募集になると画一的に、
「賃貸不動産屋さんへお願いしなければならない」
とただの思考停止状態に陥るのです。
もちろん、賃貸不動産屋さんが優秀ですぐに入居者を見つけられるような集客力があればラッキーです。
しかし、ほとんどの賃貸不動産屋さんは駅前に店舗を構えて、訪問してくる人をマンションへ連れていくだけなので、
入居者募集力や集客力はほとんどありません。
ゆえに、賃貸不動産屋さんへ自分の物件をお願いしたけど、全く音沙汰がないとか、
延々と入居者を紹介してもらえないということは非常に多いケースです。
こうした場合、なぜか９９．９％ぐらいの人が、固定観念の部分を疑わず、
「賃貸不動産屋さんに自分の物件を気に入ってもらえるにはどうしたらいいか？」
「賃貸不動産屋さんに優先的に自分の物件を扱ってもらう方法は？」
などと、入居者募集よりも賃貸屋さん攻略に頭を使い始めます。
しかしながら、賃貸不動産屋さんに最優先で扱ってもらうには、
まずもって、きれいで案内しやすくて近くて高級で新しいマンションであることが求められます。
ボロ屋をちょっと直して激安で募集しようとしても、まずもって相手にされず、取り扱ってもらえません。
ほとんどの賃貸屋さんになぜ賃貸募集力がないかというと、賃貸営業マンさんは全く不動産についてプロではないということが挙げられます。
単にお客を車で送迎し、鍵を開けるだけです。
タクシー運転手代理かつ、ダイヤルロックhuman being versionです。
それ以上でもそれ以下でもありません。
ある賃貸屋さんの営業マンは、５人全員が半年前までバーテンとウエイターだったという店舗もあります。
若くて爽やかで笑顔が素敵だったりしますが、不動産のプロとか専門家ではありません。
ちょっと物事を単純化して言えば、バーテンの人が彼女に「そろそろ昼の仕事してよ」と言われ、渋々転職したら、
バーテンよりもまあまあ稼げるので、そのまま勤務しているという実態です。
賃貸不動産屋さん向けに必死に自分の物件をPRして取扱してもらうことを丁寧に説得するより、
自力で入居者を募集するほうが早くて確実です。
私は、最初から
「入居者を募集するには、賃貸不動産屋さんへお願いしなければならない」
という固定観念がインストールされていなかったので、
※すなわち、元から一般常識が無かったということですが、そのことが功を奏しました
１軒目から自力で入居者を募集していました。
しばらくすると圧倒的に賃貸不動産屋さんの賃貸募集力を上回ることができました。
こう言うと驚かれる方が多いのですが、ある意味当然です。
賃貸不動産屋さんは自分の物件ではないので、そもそも必死に募集してくれるはずがありません。
仲介料を引き上げてモチベーションを高めてもらうことは可能ですが、そもそも駅前に店舗があるだけなので、
その中で優先してもらえる程度です。
しかも最近までボーイズバーでお酒を作っていただけだったりするので、
笑顔とかは得意ですが、不動産の戦略とかノウハウは特に持っていません。
半面、物件オーナーは自分の物件なので自然と必死になりますし、
地主系の大家さんではなくこのブログを見てくださっている新規参入の熱意ある不動産投資家であれば、
不動産全般についていろいろ学習し、ビジネスとして真剣に取り組んでいます。
セミナーに出まくって本を読みまくって「不動産投資で成功するぞ！！」と意気込んでいるのに、
肝心の入居者募集のところで、
「彼女がうるさいんで～、ホストやめたんッスよ でもしばらくしたらまた戻るかもしれないッス」
という賃貸営業マンに全てを任せてしまうことはおかしくないですか？
賃貸不動産屋さんに募集してもらう難易度が１００とすれば、自力で入居者を確保する難易度が８０ぐらいなので、
最初から自力で入居者を募集されることを強くお勧めします。
賃貸不動産屋さんだと、仮に入居者を見つけたとしても、
初期費用を取りっぱぐれたり、入居者がクレーマーだった場合に扱いを取りやめたりして、
結局は余計な労力がかかります。
「じゃあ具体的にどうすんの？」ということになりますが、
あまり難しく考えず、賃貸でも普通のビジネスでも全く同じで、
見込み客がいそうなところに効果的に広告していくことに尽きます。
例えば、簡単なところだと、
各種無料サイトへの掲載
公共施設の掲示板へのチラシ貼り出し
周辺店舗へのチラシ配置
物件に看板を貼る
新聞折込
バスなどへの広告
地域誌への掲載
近所の人の口コミ利用
ポスティング
など、考えつくことをどんどん実行します。
一つ一つは地味な作業ですが、
こうしたことを積み重ねると、一瞬で賃貸不動産屋さんの賃貸募集力を上回ることができます。
こういう面倒なことをしたくない人は多いはずですが、１回だけ自分でやってみて、
コツがわかれば全部スタッフ（便利屋さんとか何でも屋さん）に外注すればいいわけでです。
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Comment
なるほど。そうかなと思う部分もありましたので、検討してみたいと思います。