【ボロアパート投資】ボロアパートを激安で貸す賃貸経営が楽勝になってきている
私は、ボロアパートの経営は次第に難しくなっていくと予想していました。
人口減でお客が減り、不動産投資家が増えていることで、供給過剰になると思っていたのです。
しかし、激安で貸す限り、ボロアパートの賃貸経営はどんどん楽勝になってきています。
超激安で募集すると、すぐに満室
私は、全空のボロアパートを1室あたり月額0.5万程度で一括して借り上げ、
投資家用に、5室5万とか7室7万などで貸してきました。
投資家さんにも稼いでもらうのと、私自身がサボりたかったからです。
ただ、投資家さんに貸しても、なぜか全く何もせず放置されるパターンが続いたので、
サボらずに私が1部屋ずつ貸し出してみることにしました。
エリアは大阪府郊外や大阪市内です。
駅から徒歩圏内で２ＤＫのアパートを2.9万や2.4万などの超激安で募集すると、すぐに満室となりました。
私の場合、廃墟不動産投資のシステムにより、
そもそも購入していないので利回りという表現はおかしいのですが、
リフォームで投資した金額が1部屋あたり10万程度であり、
約半年で元が取れる計算となります。
あえて利回りで表現すると200％以上です。
ボロアパートを「激安で貸す」賃貸経営が楽勝になってきているワケ
アパート経営は人口減により難しくなっていくと予想していたわけですが、
人口減の主因である少子高齢化の、「高齢化」の部分により、
逆にアパート経営が楽勝な方向へ変わってきています。
まず、旧来型地主や古い大家がどんどん高齢化し、
ますますやる気のなさが顕著となって、
リフォームしたり客を募集したりすることに興味が少なくなっています。
つまり、供給過剰ではなく、
供給が弱くなってきているのです。
そして、需要サイドでは、全体の人口は減っていても高齢者自体は増加していて、
世帯の細分化も相まって、とりわけ単身の高齢男性が増え続けているので、
激安ボロアパートは顧客に困らなくなっているのです。
また、景気拡大と不動産価格の高騰による、全体的な賃貸物件の家賃の値上げも、
激安ボロアパート経営にはかなり追い風です。
ボロくてもいいので激安で住みたい人、つまり、主には単身の高齢男性が増えているのに、
おしゃれできれいで高い家賃の物件ばかりとなっているのです。
旧来型地主や古い大家がやる気なさ過ぎにつき賃貸市場から撤退し、
しっかりリフォームに費用をかける不動産投資家や新しい大家は、
おしゃれな部屋で高い家賃を取ろうとするので、
ボロアパートをボロいまま激安で貸すという市場が空白化しています。
節約意識の高い消費者は徐々に増えていっていますし、
多くの不動産投資家は想定しないのですが、
高機能できれいな8万の部屋より、シンプルでボロい2.9万の部屋に一定の需要があります。
普通の人は高機能できれいな8万の部屋を選ぶものですが、
高齢の単身男性のように、部屋のレベルにあまりこだわりのない人とか衛生面での基準が高くない人は、
シンプルでボロい2.9万を選ぶのです。
不動産投資家はほぼ全員、しっかりおしゃれにリフォームして8万で貸すことを目指します。
廃墟不動産投資とは違って物件自体を購入しているので、
あまりリフォームせず激安で貸すという発想を持つ人はほとんどいません。
ゆえに、高機能できれいな8万の部屋はレッドオーシャン状態となり、
住みたい人よりも貸したい人のほうが多くなってしまい、
激しい競争に巻き込まれていくこととなります。
「きれいにすれば、みんな住みたいだろう」
という考えに、私は不動産に携わるずっと以前から疑問に思っていました。
なぜなら、大家の立場から言うと、
部屋をきれいにすると金がかかり、よって設定する家賃が高くなり、入居者に選ばれにくくなるからです。
庶民の暮らしを研究することが大切です。
まるで自分が皇族出身のような言い草かもしれませんが、
私は大人になってから、
「庶民とはどのような人種で、どういう思想を持ち、どういうものを買い、どのように行動するのか？」
を割と真剣に研究し、自分なりに学んできました。
そこで理解したのが、
おしゃれで美味しい1500円のランチより、
ダサくてまずい290円の弁当の方が売れたりすること、
具体的には、女性やビジネスマンには1500円の健康的で美味しいランチ、
単身の高齢男性には添加物まみれで不味い290円の弁当が売れるということです。
周囲の社会をよく観察することが重要です。
「おしゃれできれいにして高い家賃をとりましょう」というのは誰もが信じて疑わない不動産投資の王道ですが、
皆がそれを実践するから競争過多となって、なかなか簡単には成功しづらくなっています。
実は、一部の人には、「汚くてボロボロのまま激安で貸す」ほうが喜ばれます。
そして、もしあれこれ要望された場合も、
「嫌なら他の物件をお探しください」と強気になれます。
おしゃれできれいな物件なら、競合する部屋がいっぱいあるから、
入居希望者にあれこれ要望された場合、強く反論することが難しいと思います。（written by 廃墟不動産投資家）
