田舎こそシェアハウス 後編
また、広くても狭くても、取れる家賃が田舎だとさほど変わらないです。
15LDKだからといって１５万で募集しても誰も引っ越してきません。
1部屋あたりではたとえ激安であっても、
やはり15LDK9万とか12DK8万など、高い家賃帯だと入居者は来ません。
しかし、15LDKのうちの１室を２万で募集すれば、住みたい人は現れそうです。
大家族や資材置き場やペットの多頭飼育や趣味の家を作りたいような場合を除き、
汚くてちょい高くて広い家より、きれいで安くて狭い部屋のほうが、
一人暮らしには確実に好まれます。
無論、私がいつも廃墟不動産投資で手がけているように、
きれいでかなり高くて広い家より、汚くて安くて広い家のほうが貸しやすいです。
ただ、それでも、せっかくの15LDKや12DKをそのまま一棟貸しするのはもったいないのです。
田舎でも入居者は1人か2人暮らしの可能性が高く、
人間は生活するのに1人が1部屋しか使いません。
すなわち、田舎のものすごく広い家であっても、
1部屋ずつ貸していくシェアハウスが向いています。
具体的には、10Kの田舎のボロ物件を貸し出すとき、
簡単にリフォーム費用を水回り20万・1部屋あたり内装10万と計算してみます。
全ての部屋を直すと120万です。
それでも取れる家賃は5～6万です。
貸せるかどうかか微妙です。
家賃8万や10万などではほぼ貸せません。
もし、1部屋のみ直すならリフォーム費用は30万です。
そして、家賃を生活保護基準(田舎なら3万前後)に設定します。
田舎なのでやはり賃貸需要は低いものの、
フルリフォームした10部屋6万よりも貸せる可能性は上がります。
貸せる確率を計算すると、下記のような感じです。
10部屋10万 2％
10部屋6万 20％
シェアハウス
1部屋目2万 80％
2部屋目まで4万 64％
3部屋目まで6万51％
4部屋目まで8万 41%
5部屋目まで10万 33%
空室のままでリフォーム代が無駄となり損してしまう確率を計算すると、
10部屋10万 98％
10部屋5万 80％
シェアハウス 20%
となります。
家賃収入が10万のときも5万のときでも、
シェアハウスのときのほうが貸せる確率は高くなる一方、
リフォーム費用を回収できない、つまり純粋に損する確率はかなり低くなります。
同じ金額ならボロ屋1軒よりボロ屋10軒をゲットしたほうがお得なことと全く同じ理屈で、
どんなに賃貸需要が低い田舎であっても、
不動産投資の常識やセオリーは無視して、
一棟貸しではなくシェアハウスを選択すべきです。
田舎の大名屋敷をアパートのように活用するのです。
天才的な思考を得るコツとは、10人の秀才が10年かけて構築してきた常識の間違いを1分弱で気付くことです。（written by 廃墟不動産投資家）
